Reparcelamento do solo é modelo inovador para reorganização urbana
O reparcelamento do solo urbano pode ser definido como o reagrupamento de terrenos privados e áreas públicas, para serem posteriormente reorganizados com dimensões, localização ou configuração distintas das originais.
Embora o reparcelamento do solo não possa ser considerado uma nova ferramenta de planejamento, pode funcionar como um modelo inovador para a solução de problemas urbanos.
As primeiras ideias relacionadas ao reparcelamento do solo urbano foram documentadas por Otto von Guericke, em 1632, na cidade de Magdeburg, na Alemanha, e por Christopher Wren, em 1666, depois do Grande Incêndio de Londres. Mas as ideias então propostas não foram de fato implementadas.
A primeira lei sobre reparcelamento aprovada no mundo foi em Mainz, na Alemanha, em 1875, cujos conceitos acabaram se espalhando de forma global, sendo utilizados principalmente para a reconstrução de áreas destruídas por fenômenos naturais, acidentais ou guerras.
Contudo, além da utilização para reconstrução de áreas destruídas, o reparcelamento do solo tem sido usado para reorganizar espaços urbanos com algum tipo de deficiência.
Essa reorganização pode ser feita por meio da desapropriação, modelo que implica na compulsoriedade da integração da propriedade privada ao processo ou pode ser realizada de forma voluntária, em uma parceria entre o poder público e os detentores das propriedades privadas envolvidas na área a ser reestruturada.
O reparcelamento realizado por intermédio da parceria público-privada implica que os participantes do processo –de comum acordo com o modelo de reorganização urbana proposto, e que a ele aderem voluntariamente– recebam, após a intervenção urbana e a finalização do processo, uma nova propriedade no perímetro da ação desenvolvida, normalmente de valor superior ao existente antes da implantação do projeto.
Dessa forma, sem o custo incial da desapropriação, o poder público municipal pode reestruturar completamente o espaço urbano, alterando o sistema viário e as áreas públicas, ao mesmo tempo em que realoca as propriedades privadas de tal forma que a cidade ganhe um espaço urbano melhor estruturado, renovado e com condições de ser mais bem aproveitado por todos.
Esse modelo de redesenvolvimento urbano tem sido utilizado em muitos países, e mesmo no Brasil. Várias cidades têm a figura do reparcelamento do solo prevista em seus planos diretores municipais, embora essas experiências nas cidades brasileiras sejam ainda muito tímidas. Contudo, no Japão, país submetido anualmente a mais de mil eventos naturais como vulcões, ciclones, terremotos e tsunamis, criaram-se várias oportunidades para a utilização desse mecanismo.
O modelo utilizado no Japão de forma exitosa tem sido a parceria público-privada, por meio da qual governo e proprietários de terras arcam com os custos de desenvolvimento de determinadas áreas e se beneficiam de uma nova e eficiente reorganização urbana. Embora frequentemente a área destinada às propriedades privadas torne-se menor que a original, devido à necessidade do aumento significativo de espaços públicos, o valor de cada propriedade passa a ser maior garantindo, portanto, vantagens tanto para os proprietários participantes do processo como para a cidade.
Embora presente em leis municipais brasileiras e com potencial para ajudar a solucionar muitos problemas urbanos, ou mesmo melhorar muitas regiões das cidades, o reparcelamento do solo tem sua aplicação dependente da mobilização de uma série de institutos jurídicos, numa complexa formatação.
Tudo indica que está na hora de construirmos, em âmbito federal, um regime jurídico simplificado e mais claro, que possa viabilizar com maior segurança e agilidade os projetos de reparcelamento do solo nas cidades brasileiras.